건축법규<2> 이 땅에 얼마나 큰 건물을 세울 수 있을까① 건폐율과 용적률

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이 땅에 얼마나 큰 건물을 세울 수 있을까

건폐율과 용적률

 

고층빌딩과 아파트로 빽빽한 서울의 평균 용적률은 160% 정도로, 시내 전체가 저층인 프랑스 파리의 용적률이 250%라는 사실과 비교해 보면 언뜻 이해하기 힘든 수치이다. 숫자만으로 보면 저밀도의 넉넉한 도시가 되어야 하지만 반대로 전 세계에서도 높은 수준의 인구밀도 탓에 심각한 주거난에 시달리고 있다. 그렇다면 우리는 서울의 용적률이 낮은 것이 문제라 생각하고 서울의 공간과 건물을 더 고밀도로 조성해야 할까? 아니면 반대로 인구밀도가 높은 것이 문제이므로 인구 분산을 위해 용적률을 더 낮춰야 할까?

위와 같은 도시적, 사회적 질문을 이해하고 나름의 판단을 위해서는 기본적으로 건폐율과 용적률에 대해 알아둘 필요가 있다. 물론 내 땅이 있어서 그 위에 건물을 지으려 할 때도, 아파트 재건축에 내 지분이 얼마나 되는지 확인할 때에도 건폐율과 용적률에 대해 알아둬야 한다. 이렇게 우리의 주거환경 속에 알게 모르게 침투해 있는 건폐율과 용적률이란 무엇일까?

건폐율과 용적률을 이해하려면 어쩔 수 없이 거쳐야 하는 코스가 있다. 건축면적과 연면적이다. 일단 건폐율부터 연면적까지 모두를 간략하게 구분해 놓은 아래표를 살펴보자.

일단 이 표까지만 이해한다고 해도 뉴스나 일반상식선에서의 이슈들을 이해하고 토론하는 데에 큰 무리는 없다. 

서두에서 이야기했던 서울의 용적률이 낮다는 이야기는, 서울의 대지면적대비 건물의 부피들이 파리보다 큰 것도 아닌데 왜 이런 주거난에 시달리는가? 정도의 이야기로 바꾸어도 아무런 문제 없이 논의할 수 있기 때문이다.

사실 건폐율과 용적률에 대한 일반인들의 이해를 위한 자료와 그림들은 인터넷에서 쉽게 찾을 수 있으므로, 이 글에서까지 다이어그램과 도면을 그려가며 설명할 만한 이야기는 아니다. 그래서 그것들이 무엇인지에 대한 논의는 이쯤에서 마치고 그것들과 관련된 다른 이야기로 넘어가 보고자 한다.

‘사촌이 땅을 사면 배가 아프다.’ 굳이 속담의 예를 들지 않아도 모든 인간은 어느 정도 혹은 귀여운 정도의 옹졸함을 가지고 있다. 하지만 저 속담에도 있듯이 ‘땅’ 즉, 부동산에 관해서 만큼은 그 질투가 극적이라고 할 수 있는데, 이를 반증하듯 건축설계와 규모검토를 하면서 많이 받는 질문 중 하나가

‘아니, 바로 옆 블록은 10층까지 짓는데, 왜 우리는 3층밖에 안 돼요?’이다.

내 땅에 3층밖에 못 짓는 이유는 누군가의 잘못이나 책임이 있는 문제가 아니라 ‘법’에서 그렇게 정해져 있기 때문이다. 도시의 과밀화를 막기 위해, 각 블록 및 영역별로 맡은 기능이 다르기 때문에, 경관을 유지하고 가꾸기 위해, 각 시군구 의회는 ‘국토의 계획 및 이용에 관한 법률’에 의거해 각 지역의 ‘도시계획조례’나 ‘지구단위계획’을 수립한다. 그렇게 수립된 조례나 계획에은 땅의 종류나 위치별로 지을 수 있는 건축물의 용도나 건폐율과 용적률에 대한 내용이 포함된다.

그렇다면 내 땅에는 얼마나 큰 건물을 지을 수 있는지 알려면 저 법규들을 일일이 찾아야 하는가 하고 막막해 질수도 있는데, 절대 그렇지 않다. 법을 일일이 찾지 않아도 건폐율과 용적률을 직접 알아볼 수 있는 방법이 두 가지나 있다.

하나는 ‘토지이용규제정보서비스 (luris.molit.go.kr)’를 이용하는 것이다. 이용방법은 매우 간단하다. 홈페이지에 주소를 넣고 열람을 클릭한뒤, 화면 가운데 쯤에 위치한 [용적률·건폐율]을 클릭해서 그 안의 내용을 들여다 보면 된다. 다만, 각 시군구별 조례에 나온 내용만을 다루기 때문에 지구단위계획이나 다른 법규에서 제한하고 있는 사항이 있다면 그것을 놓치기 쉽기 때문에 일반인의 입장에서는 어디까지나 참고용으로 밖에 활용하기 힘든 한계가 있다.

그래서 두 번째 방법을 개인적으로 매우 추천한다. 바로 시군구청 건축과에 물어보는 것이다.

물론 종종 건축과에서도 이 땅은 건축과 소관이 아니라며 다른과의 담당자에게 전화를 돌리는 경우가 있다. 하지만 반대로 생각하면 이 땅의 법적 소관이 다른부서의 누군지를 아는것도 결국 건축과에서 총괄하기 때문에 알 수 있는 것이다. 절대로 일하기 귀찮아서 전화를 돌리는게 아니고 실제로 지구단위계획 같은 경우는 건축과가 아닌 다른부서의 소관이 맞기 때문이다. 더군다나 근래의 공무원들은 업체들보다 민원인들에게 친절하게 대하기 때문에 큰 걱정말고 과감히 전화를 걸어보기를 권한다.

마지막으로 이렇게 알게된 건폐율과 용적률을 통해 땅을 이해하는 방식을 이야기하고자 한다. 우선 간단한 수학적 원리이긴 하지만, ‘부피÷너비=높이’의 공식을 적용하면

‘용적률÷건폐율=층수’가 된다. 물론 층수와 관련된 법규 또한 따로 존재하지만, 개략적으로도 이땅에 지을 건물의 층수를 알 수 있다. 그리고 이를 응용하면 최대 용적률을 채우면서 건폐율을 낮추어 층수를 올릴 수도 있다.

둘째로 100%에서 건폐율을 뺀 나머지 만큼은 ‘건물을 지을 수 없는 부분’이 된다는 점이다. 그 공지 안에서 조경이나 지상주차장, 각종 맨홀 등을 해결해야 하므로 ‘외부와 맞닿는 공간’이 된다. 이를 좀 더 비틀어 생각해보면 건물의 한가운데에 조경을 만들어서 건폐율은 만족하면서도 건폐율보다 더 큰 면적을 확보한 것처럼 땅을 활용할 수도 있다. 

마지막으로 건폐율과 용적률에는 지하의 면적이 포함되지 않는다는 점이다. 건폐율과 용적률은 지상에 드러난 건물의 용량에 대해서만 측정하는 단위이지 지하의 면적은 산정되지 않는다. 즉 건물의 지하는 대지의 100%로 확보해도 합법이고, 지하로 100층을 파도 합법이라는 이야기다. 물론 각종 지장물이라던가, 비용상의 문제, 시공상의 문제, 그리고 다른 법에서의 규제 등 각종 문제로 불가능할 확률이 더 크지만, 어느정도 범위 이내에서는 모두 가능한 이야기이다.


경영기획본부 기획조정실 김성진 팀장



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