건축법규<4> 이 땅에 얼마나 큰 건물을 세울 수 있을까③ : 건축선ㆍ인접대지 경계선

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이 땅에 얼마나 큰 건물을 세울 수 있을까(3)

-건축선, 인접대지 경계선


‘축구장’이라 하면 올림픽경기장 같은 커다란 스타디움이나, 학교나 공공시설에 딸려있는 펜스가 쳐진 시설이 떠오른다. 이렇듯 축구를 위한 부속 공간, 관객석, 휴게공간 그리고 필드까지 해서 우리는 흔히 ‘축구장’이라고 부른다. 그렇다고 ‘축구장’이라고 부른다고 해서 관객석에서 드리블을 하고 슈팅을 날릴 수는 없다. 공터에 그려진 터치라인 안에서만 드리블을 할 수 있고 득점이 가능하다. 그게 규칙이기 때문이다. ‘축구장’이라고 해서 아무데서나 골을 넣을 수 없다. ‘대지’도 마찬가지이다. 대지라고해서 땅 전체에 건물을 지을 수 없다. ‘건축선’이나 ‘대지경계’에 관련된 법규들이 눈에 보이지 않는 터치라인을 대지 안에 그어 놓기 때문이다. 


대지의 테두리(선)에도 종류가 있다. 도로와 대지가 접하는 부분의 경계선을 ‘건축선’ 이라고 하며 그 외의 대지와 맞닿는 부분의 경계선을 ‘인접대지 경계선’이라 한다. 경계 안쪽으로 그어지는 터치라인 중 대표적인 것은 도로의 너비를 확보하기 위하여 필요한 폭만큼 건축선이 후퇴한 ‘건축후퇴선’이 있다. 대표적이라고 표현한 이유는 그만큼 치명적이기 때문이다. 도로의 필요폭을 확보하기 위해 후퇴했다는 의미는 후퇴한 땅 만큼은 (시/군/구청에서) 도시계획상의 도로로 활용하려는 목적이며, 그렇기때문에 건축법상(등기 및 재산상에는 대지면적으로 명기되지만) 대지면적에 산정되지 않는다(그렇다고 하더라도 재산권의 침해의 여지 때문에 건축후퇴선 만큼 대지분할이나 지목 변경 등을 해야한다는 등의 내용을 건축법에서는 명기하고 있지는 않다). 그에 따라 대지면적이 줄게 된 만큼 최대 건축면적과 최대 연면적이 줄어든다.


흔하게 겪는 경우는 2m폭의 도로에 접한 대지들인데, 대부분 도로의 최소 폭은 4m(도로 중심에서 각각 2m)를 확보하여야 하므로 소유한 대지의 건축선으로부터 1m후퇴한 폭 만큼은 건물을 세울 수도 산정할 수도 없는 땅이 되어버린다. 1962년 건축법이 제정될 당시 도로폭을 4m로 (건축법 2조) 제정된 이유는 알 수 없지만, 현대에 와서는 공익적 목적을 위해 소방차 및 일반 차량이 통행이 가능해야 하기 때문에 4m폭을 확보해야 한다는 의견과, 골목길 주거환경에서 개인의 재산권 침해 여지 및 노후화된 주거환경을 개선하기 위해서라도 제도를 재정비해야 한다는 의견이 분분하다. 1975년에는 도로의 조건에 ‘자동차통행이 가능한’이라는 문구를 추가하면서 원칙적으로 차량이 다닐 수 있는 도로에만 신축이 가능해졌다.


건축후퇴선과 같은 맥락에서 도로의 모퉁이를 끼고 있는 대지에서 자동차 통행시 회전반경과 운전자 시야를 확보하기 위해 대지의 모퉁이를 깎아내는 ‘가각전제’에 관련된 법도 존재한다. 모퉁이에서 각각의 도로방향으로 4~2m(경우에 따라 다르다) 거리만큼 후퇴한 선과 건축선의 교차점 두곳을 연결한 선을 기준으로 모퉁이를 깎는데, 건축후퇴선과 같은 맥락이기 때문에 마찬가지로 잘려진 부분 만큼은 건축법상 대지면적에 산정되지 않는다. 흔히들 헷갈리는 점은, ‘건축후퇴선’이나 ‘가각전제’같은 명칭이 건축법에 사용된 용어처럼 느껴져 해당 명칭을 건축법에서 찾아 내용을 확인하려 하는데, 사실 해당 명칭은 이해를 돕기 위해 흔히 통용되는 용어지 건축법적 용어는 아니다. 건축법상에서는 건축후퇴선과 가각전제 모두 ‘건축선’으로 명칭되는데, 이를 염두에 두고 위에서 서술한 내용부터 다시 짚어보자면 대지와 도로의 경계선이 ‘건축선’이며, 건축법상 정의된 도로의 폭에 맞추어 건축선이 후퇴한 것이지 건축선 뒤에 또 다른 건축 후퇴선이 생긴 것이 아니다. 가각전제 또한 도로의 유효한 회전반경을 확보하기 위해 도로와 대지경계와 동일선상에 위치했던 건축선이 사선으로 후퇴한 것이다.


건축선의 후퇴와 관련된 법을 제외하고 대지 내에 터치라인을 긋는 관련 법들은 건물을 지을 수 있는 영역을 제한하기는 해도 건축법상 대지면적에 손해를 입히지 않는다. 다시 풀어보자면 건축선 후퇴와 관련된 법은 경계 밖의 영역을 확보하기 위해 대지 자체를 좁히는 것이고, 그 외의 법들은 대지 내의 통풍 및 피난이나 도시의 미관 등의 이유로 경계 내에 공간을 확보하는 것을 목표로 한다. 대표적으로 건축법 시행령의 ‘대지 안의 공지’가 있다. 주로는 공동주택이나 중규모 이상의 판매시설이나 공장, 창고 등 다중이 이용하는 건축물을 지을 때 건축선 및 인접대지 경계로부터 대지 안쪽으로 일정거리 이상 이격하여 공지를 확보하기 위한 법규다. 다만 대지에 인접한 토지 중에 공원, 철도, 하천, 광장, 공공공지, 녹지, 그 밖에 건축이 허용되지 아니하는 공지가 있는 경우에는 그 반대편의 경계선을 기준으로 하여 이격한다. 하지만 건축법에서 대지안의 공지로 지정할 수 있는 이격거리는 6미터까지로 지정하고 있기 때문에 대부분의 경우 해당 공지가 인접한 쪽으로는 대지안의 공지를 확보하지 않아도 된다.


건축법에 근거하지 않는 대지안의 터치라인도 있다. 흔히 알고있는 ‘지구단위계획’은 ‘국토의 계획 및 이용에 관한 법률’ 및 ‘지구단위계획수립지침’에 뿌리를 두고 있다. 지구단위계획에서 지정하는 터치라인으로는 ‘건축한계선’과 ‘건축지정선’이 있다. 두 가지 모두 건물의 정면(건축선 방향)에 관련된 것으로 가로를 따라 대지들의 정면에 일정한 공지를 규정하여 도시경관의 특성 및 쾌적한 가로환경을 조성하는데 목적이 있다. ‘건축한계선’은 이 선 이상으로 건물의 지상부 외벽면이 넘어서지 않도록 하며, 반대로 ‘건축지정선’은 건물의 지상부 외벽면이 해당 선에 일정비율 이상 접하도록 규정한다. 그 규정에 유추할 수 있겠지만, ‘건축한계선’은 가로환경과 개방감을 위해, ‘건축지정선’은 상업지역처럼 도시경관에 연속성을 부여하기 위해 지정된다.


대지는 곧 재산인 만큼, 사람의 권리와 권리침해에 다루는 ‘민법’에서도 인접한 대지 소유자의 권리침해를 막기 위해 대지에서 이격거리를 0.5미터 이상 두어야 한다고 지정하고 있다(민법 242조). 다만 건축법에서 지정된 지역에서라면, 대지의 소유주간에 합의가 있고 방화 및 구조 등이 기준에 적합하게 이루어 진다면 맞벽 건축이 가능하며 이때에는 민법242조가 적용되지 않아 대지간에 이격거리를 확보하지 않아도 된다.


경영기획본부 기획조정실 팀장 김성진


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