이 땅에 얼마나 큰 건물을 세울 수 있을까(4)
-주차장, 정화조
대부분의 경우, 대지의 조건이 건물의 규모를 결정짓는다. 하지만 가끔 건물의 컨텍스트가 아닌, 건물의 내부 텍스트로 인해 역으로 건물의 규모가 결정되어져 버리는 일도 벌어진다. 특히 신축이 아닌 증축에서 빈번하게 벌어지곤 하는데, 그 텍스트의 대표적인 예가 주차장과 정화조이다.
2019년 3월에 ‘문콕방지법’이 시행되었다. 이전의 기준은 직각주차 1칸에 가로 2.3m, 세로 5m로 1990년에 지정되었지만, 기술과 경제의 발전에 따라 자동차가 점점 커지자 흔히 말하는 ‘문콕’ 사고가 자주 일어났다. 이에 따라 더 넓은 주차칸의 규격이 필요해졌고, 그것이 현재 가로 2.5m, 세로 5m에 이르는 ‘문콕방지법’의 시작이었다. 법의 시행에 따라 주차칸이 넓어지면서 건축물의 기둥사이 간격이 넓어지고 주차장시설 자체의 크기도 커졌다. 여기서부터 건물의 규모와 주차장 규모간에 줄다리기가 시작된다.
근생시설을 예로 들 때, 기본적으로 주차장법에서는 시설면적 200㎡당 1대의 주차칸을 마련하도록 하고 있다. (서울시를 비롯한 지역에서는 134㎡당 1대로 규정하고 있다.) 건물의 규모에 비례해서 주차장도 커져야 하고 이 주차장을 구성할 공간도 부지내에 마련해야 한다는 뜻이기도 하다. 신축의 경우, 건폐율과 조경면적을 제외한 나머지의 지상공간만으로 주차공간을 해결하기 어렵다면, 경제적 손실을 감내하고 지하주차장을 구성하거나, 최대 가능 주차 공간에 맞추어 건물의 규모를 결정해야 한다. 증축의 경우, 기존 건물을 존치한 상황에서 지하를 파거나 하는 등의 공법은 현실적으로 힘들기 때문에 대안으로 기계식주차시설을 설치하기도 한다. 그러나 그마저도 여의치 않다면 주차대수가 확보되지 않는 상황에서 증축은 허가가 날 수 없다.
여담으로, 건물의 규모와는 상관없지만 주차장의 규모에 따라 장애인, 경형, 여성전용 등의 주차 구획을 일정 비율에 맞추어 구성하도록 법의 조례에서 지정하고 있다. 하지만 설치와 운영에 관련된 법규에 약간의 괴리가 있다. 장애인 주차의 경우 설치도 강제이고 그 운용도 장애인이 아닌자가 주차를 하면 벌금을 무는 등 강제하고 있지만, 경형이나 여성전용의 경우 설치는 마찬가지로 강제되어 있지만 해당되지 않는 차량이나 운전자가 그 자리에 주차한다고 하여 벌금을 무는 등의 규정은 없다. 오히려 여성전용 주차같은 경우, 2015년 대형마트에서 여성전용 주차장에서 부녀자를 납치 살해한 사건으로 그 실효성이 논란되면서 여성전용주차장의 설치보다도 안전요원의 확충 등의 환경 개선이 우선이라는 목소리가 나오고 있다. 목적성으로 보자면 ‘여성전용’보다는 노인이나 임산부등의 상대적 약자들을 위한 주차자리로 확대하는 것이 맞지 않겠냐는 지적도 나온다.
정화조의 규모 또한 건물 증축시 빈번하게 걸림돌이 된다. 하지만 대부분의 경우 기존 용량의 2배가 넘지 않는 이상, 정화조 청소의 주기를 늘리는 것만으로 허가가 가능하다. 예를들어 기존 100인조 정화조가 설치되어 있는데, 증축으로 인한 면적을 산정해 보니 170인조 정화조가 필요한 경우, 기존 1년 1회 청소하던 주기를 2회로 늘리기만 하면 된다는 것이다. 하지만 이 경우 조심해야 할 것은 증축분을 더한 누적 ‘오수발생량’이 10톤이 넘어갈 경우 ‘하수도 원인자부담금’을 내게 되는데, 그 금액이 적지 않다. 예를 들어 기존 건물이 딱 10톤의 오수발생량이 있었는데, 1개층을 더 증축해서 50평의 사무실을 구성한다고 가정한다면, 사무실기준오수발생량(15리터) X 면적(165.25㎡) X 원인자부담금(서울시평균 85만원) = 209만원 가량이 부과된다. 그리고 만약 사무실이 아닌 일반음식점 같은 경우는 기준 오수발생량이 70리터로 4.5배이므로 같은 규모일 때 950만원 가량이 부과된다. 더욱이 어떤 지자체 같은 경우 원인자부담금 기준이 서울의 3~4배에 달하는 경우도있다. 때문에 하수도원인자부담금 폭탄을 피하려면 증축 전에 계획단계에서부터 꼼꼼히 알아 두어야 한다.
주차장과 정화조는 증축같은 건물의 규모변경 뿐만 아니라 건물의 용도변경에 있어서도 이슈가 된다. 왜냐하면 건물의 용도에 따라서도 필요한 주차대수나 정화조용량의 기준을 달리 두고 있기 때문이다. 당연한 이야기로, 일반근린생활시설(시설면적 200㎡당 1대)보다는 문화집회시설(시설면적 150㎡당 1대)의 방문객이 많으니 면적당 더 많은 주차대수가 필요하고, 노래방(시설면적 ㎡당 16ℓ)보다는 목욕탕(시설면적 ㎡당 46ℓ)가 더 많은 오수가 발생한다. 따라서 용도변경시 주차대수나 정화조용량이 부족하면, 부족한 만큼 보충계획이 수반되어야 하며, 보충이 불가능하면 용도변경도 요원한 길이 된다.
경영기획본부 기획조정실 팀장 김성진
이 땅에 얼마나 큰 건물을 세울 수 있을까(4)
-주차장, 정화조
대부분의 경우, 대지의 조건이 건물의 규모를 결정짓는다. 하지만 가끔 건물의 컨텍스트가 아닌, 건물의 내부 텍스트로 인해 역으로 건물의 규모가 결정되어져 버리는 일도 벌어진다. 특히 신축이 아닌 증축에서 빈번하게 벌어지곤 하는데, 그 텍스트의 대표적인 예가 주차장과 정화조이다.
2019년 3월에 ‘문콕방지법’이 시행되었다. 이전의 기준은 직각주차 1칸에 가로 2.3m, 세로 5m로 1990년에 지정되었지만, 기술과 경제의 발전에 따라 자동차가 점점 커지자 흔히 말하는 ‘문콕’ 사고가 자주 일어났다. 이에 따라 더 넓은 주차칸의 규격이 필요해졌고, 그것이 현재 가로 2.5m, 세로 5m에 이르는 ‘문콕방지법’의 시작이었다. 법의 시행에 따라 주차칸이 넓어지면서 건축물의 기둥사이 간격이 넓어지고 주차장시설 자체의 크기도 커졌다. 여기서부터 건물의 규모와 주차장 규모간에 줄다리기가 시작된다.
근생시설을 예로 들 때, 기본적으로 주차장법에서는 시설면적 200㎡당 1대의 주차칸을 마련하도록 하고 있다. (서울시를 비롯한 지역에서는 134㎡당 1대로 규정하고 있다.) 건물의 규모에 비례해서 주차장도 커져야 하고 이 주차장을 구성할 공간도 부지내에 마련해야 한다는 뜻이기도 하다. 신축의 경우, 건폐율과 조경면적을 제외한 나머지의 지상공간만으로 주차공간을 해결하기 어렵다면, 경제적 손실을 감내하고 지하주차장을 구성하거나, 최대 가능 주차 공간에 맞추어 건물의 규모를 결정해야 한다. 증축의 경우, 기존 건물을 존치한 상황에서 지하를 파거나 하는 등의 공법은 현실적으로 힘들기 때문에 대안으로 기계식주차시설을 설치하기도 한다. 그러나 그마저도 여의치 않다면 주차대수가 확보되지 않는 상황에서 증축은 허가가 날 수 없다.
여담으로, 건물의 규모와는 상관없지만 주차장의 규모에 따라 장애인, 경형, 여성전용 등의 주차 구획을 일정 비율에 맞추어 구성하도록 법의 조례에서 지정하고 있다. 하지만 설치와 운영에 관련된 법규에 약간의 괴리가 있다. 장애인 주차의 경우 설치도 강제이고 그 운용도 장애인이 아닌자가 주차를 하면 벌금을 무는 등 강제하고 있지만, 경형이나 여성전용의 경우 설치는 마찬가지로 강제되어 있지만 해당되지 않는 차량이나 운전자가 그 자리에 주차한다고 하여 벌금을 무는 등의 규정은 없다. 오히려 여성전용 주차같은 경우, 2015년 대형마트에서 여성전용 주차장에서 부녀자를 납치 살해한 사건으로 그 실효성이 논란되면서 여성전용주차장의 설치보다도 안전요원의 확충 등의 환경 개선이 우선이라는 목소리가 나오고 있다. 목적성으로 보자면 ‘여성전용’보다는 노인이나 임산부등의 상대적 약자들을 위한 주차자리로 확대하는 것이 맞지 않겠냐는 지적도 나온다.
정화조의 규모 또한 건물 증축시 빈번하게 걸림돌이 된다. 하지만 대부분의 경우 기존 용량의 2배가 넘지 않는 이상, 정화조 청소의 주기를 늘리는 것만으로 허가가 가능하다. 예를들어 기존 100인조 정화조가 설치되어 있는데, 증축으로 인한 면적을 산정해 보니 170인조 정화조가 필요한 경우, 기존 1년 1회 청소하던 주기를 2회로 늘리기만 하면 된다는 것이다. 하지만 이 경우 조심해야 할 것은 증축분을 더한 누적 ‘오수발생량’이 10톤이 넘어갈 경우 ‘하수도 원인자부담금’을 내게 되는데, 그 금액이 적지 않다. 예를 들어 기존 건물이 딱 10톤의 오수발생량이 있었는데, 1개층을 더 증축해서 50평의 사무실을 구성한다고 가정한다면, 사무실기준오수발생량(15리터) X 면적(165.25㎡) X 원인자부담금(서울시평균 85만원) = 209만원 가량이 부과된다. 그리고 만약 사무실이 아닌 일반음식점 같은 경우는 기준 오수발생량이 70리터로 4.5배이므로 같은 규모일 때 950만원 가량이 부과된다. 더욱이 어떤 지자체 같은 경우 원인자부담금 기준이 서울의 3~4배에 달하는 경우도있다. 때문에 하수도원인자부담금 폭탄을 피하려면 증축 전에 계획단계에서부터 꼼꼼히 알아 두어야 한다.
주차장과 정화조는 증축같은 건물의 규모변경 뿐만 아니라 건물의 용도변경에 있어서도 이슈가 된다. 왜냐하면 건물의 용도에 따라서도 필요한 주차대수나 정화조용량의 기준을 달리 두고 있기 때문이다. 당연한 이야기로, 일반근린생활시설(시설면적 200㎡당 1대)보다는 문화집회시설(시설면적 150㎡당 1대)의 방문객이 많으니 면적당 더 많은 주차대수가 필요하고, 노래방(시설면적 ㎡당 16ℓ)보다는 목욕탕(시설면적 ㎡당 46ℓ)가 더 많은 오수가 발생한다. 따라서 용도변경시 주차대수나 정화조용량이 부족하면, 부족한 만큼 보충계획이 수반되어야 하며, 보충이 불가능하면 용도변경도 요원한 길이 된다.
경영기획본부 기획조정실 팀장 김성진